Тема льготной ипотеки сегодня обсуждается практически на всех уровнях – начиная от Кабмина и заканчивая общественным транспортом. Какие же условия льготных кредитов предлагаются украинцам, как ими воспользоваться, и стоит ли игра свеч? Реализацией знаменитого лозунга времен развитого социализма в нашей стране сегодня занимается Государственное ипотечное учреждение (ГИУ).

Именно это учреждение чаще всего вспоминают в контексте разговоров о льготной ипотеке. По словам председателя правления ГИУ Кирилла Шевченко, основная задача вверенного ему ведомства состоит в увеличении доступности ипотечных кредитов и снижению процентных ставок по ним.

Каждой семье по квартире

На сегодняшний день программа ГИУ предполагает частичную компенсацию процентных выплат по ипотечным кредитам за счет средств, привлеченных от размещения облигаций. Например, если обычный кредит в гривне можно получить по средней ставке 19,36%, то в рамках программы ГИУ ставка будет снижена до 12,22% в зависимости от каждого конкретного случая (официальная информация ГИУ). Не такая уж большая скидка, если сравнивать с текущими ставками по кредитам в долларах США. Подкупает только то, что ипотека по программе ГИУ оформляется в гривне, то есть в валюте, в которой получает доход большинство украинцев, что страхует заемщика от курсовых рисков.

Формально схема получения кредита по программе ГИУ не отличается от обычной ипотеки. Будущий заемщик представляет справку о доходах семьи, исходя из которой, будет ясно, сможет ли он погашать кредит и проценты так, чтобы часть дохода оставалась для семейных нужд. Еще одно важное требование – приобретаемая квартира должна быть полностью готова для жилья. При этом кредитный комитет принимает решение о выдаче кредита в соответствии с политикой банка, ведь именно банк предоставляет ссуду. Частичная компенсация процентной ставки производится не только при первом оформлении займа, но и в случае, если заемщик пожелает рефинансировать кредит в другом банке. Главное, чтобы выбранный банк был участником программы.

Есть и определенные ограничения. Так минимальная сумма кредита по программе Государственного ипотечного учреждения составляет 75 тыс. гривен, а максимальная  – 1 млн. гривен. На сегодняшний день этого вполне достаточно для приобретения хорошей одно- или двухкомнатной квартиры в Киеве, не говоря уже о других городах-миллионниках.

Средства, выдаваемые банками под такие кредиты, привлекаются под государственную гарантию, а сама программа ставит целью обеспечить жильем тех, у кого его пока нет. На сегодняшний день в программе Государственного ипотечного учреждения аккредитовано 75 финансовых учреждений. Однако, по словам экспертов, реально выдают кредиты в рамках данной программы немногие. Так, начальник департамента розничного бизнеса VAB Банка, Антон Шаперенков, не считает ГИУ активным каналом продаж для банков. В качестве основной причины эксперт называет сравнительно более жесткий подход к оценке платежеспособности заемщика.

Молодым везде дорога

У заемщиков младше 35 лет есть потенциальная возможность воспользоваться еще одним вариантом приобретения жилья – заручиться поддержкой Государственного фонда содействия молодежному строительству. Фонд является государственным учреждением, подчиненным непосредственно Кабмину. Условия кредитования, которые предлагает Фонд, выглядят крайне привлекательно. Оба члена семьи должны быть до 35 лет (включительно), или одинокий гражданин в данной возрастной категории при поддержке Фонда будет оплачивать ипотеку в гривне по ставке 3% (!) годовых. Если в семье есть ребенок, заемщик и вовсе освобождается от процентных выплат, а семьи, в которых трое детей и больше, будут погашать лишь 50% суммы кредита.

Разумеется, за такими привлекательными условиями стоят серьезные ограничения. К примеру, максимальный размер кредита определяется путем умножения нормативной жилплощади на стоимость одного квадратного метра. Норма составляет 21 кв. м. общей площади жилья на одного человека и дополнительно 20 кв. м. на семью. Если квартира больше этой площади, то излишек заемщик будет оплачивать по базовой ставке без льгот и компенсаций. При этом финансовое состояние заемщика оценивается тем или иным банком в рамках стандартной процедуры. Компенсация по кредитным выплатам предоставляется только на 5 лет и осуществляется лишь в случае своевременного выполнения заемщиком своих обязательств. Если возникает просроченная задолженность, возмещение прекращается без возможности возобновления.

На момент написания материала Фонд сотрудничал в рамках предоставления частичной компенсации с 22 отечественными банками, так что выбор у заемщика есть. Помимо подачи необходимой документации в кредитующий банк, нужно зарегистрироваться в управлении Фонда в регионе проживания, где также придется предоставить солидный список документов. Но сложность не в этом. Все кандидаты на компенсацию в рамках программы Фонда становятся участниками рейтинга-очереди. На момент написания материала по Киеву насчитывалось 1256 претендентов, причем, некоторые из них оформили заявку еще в 2002 году и до сих пор ждут возможности получить вожделенную ипотеку со скидкой.

Суровая реальность

Несмотря на то, что два вышеозначенных инструмента получения льготных кредитов считаются вполне работоспособными, в реальности получить скидку, как по программе ГИУ, так и в рамках Фонда содействия молодежному строительству, очень проблематично. По результатам исследования компании “Простобанк Консалтинг”, из всех банков, сотрудничающих с ГИУ, реально выдают льготные кредиты в столице лишь 19 учреждений. Наиболее привлекательные ставки предлагают банки «Форум», «Пивденний» и «Родовид банк». Но на практике и здесь получить кредит непросто по причине банальных бюрократических проволочек, повышенным требованиям к льготным заемщикам и хронической нехватке средств для компенсации льготных ставок. 

Если решение о предоставлении обычного ипотечного кредита обычно принимается банком за 3-4 дня, то в случае с компенсацией в рамках программы ГИУ, по словам самих банкиров, период ожидания может затянуться на несколько месяцев. Это связано с тем, что выдачу каждого такого кредита банк согласовывает с экспертами ипотечного учреждения. Нередко банкиры отговаривают заемщиков от оформления льготных кредитов ГИУ. Во-первых, шансы их получения очень невелики, поскольку требования к заемщикам более жесткие, чем в рамках обычных ипотечных программ. Во-вторых, ставка в гривне с учетом компенсации примерно равняется среднерыночной ставке в долларах США в рамках базовых программ банков. Кроме того, текущий дефицит банковских ресурсов вызывает недоразумения между банками и Государственным ипотечным учреждением. В результате «ПриватБанк», активно кредитующий в рамках программы ГИУ, повысил для своих клиентов-участников программы ставку в гривне до 25% годовых или предлагает рефинансировать свои займы в долларах США.

Не менее сомнительны перспективы получения кредита в рамках Государственного фонда содействия молодежному строительству. За прошлый год счастливыми заемщиками стало всего 632 семьи, в 2006 году – 646. И это при том, что в очереди зарегистрировано 12 735 претендентов на льготный кредит, из которых 1256 киевлян. Шансы повышаются, если вы молодой спортсмен, имеющий наивысшие достижения в международных соревнованиях, инвалид 1 группы, отец троих детей, имеете научную степень кандидата или доктора наук или стоите в очереди на квартиру свыше 5 лет. Во всех этих случаях позиция потенциального заемщика в рейтинге будет расти, приближая момент получения беспроцентной ссуды. Если же вы работаете в секторе частного бизнеса, да еще и получаете часть зарплаты в конверте, о быстром получении льготной ссуды можно забыть.

В итоге

Если у заемщика есть достаточно свободного времени и желания оббивать пороги различных инстанций, можно и попробовать получить льготный кредит. Особенно, если есть объективные обстоятельства, которые могут поспособствовать ходу дела – например, категория инвалидности или выдающиеся достижения в тех или иных областях.

При этом, нужно учитывать специфические требования той или иной программы. Например, при оформлении льготных кредитов ГИУ требуется первоначальный взнос в размере 25%. Основная проблема в том, что льготные кредиты дают под уже готовое жилье, которое едва ли будет ждать, пока потенциальный заемщик получит «добро» от ГИУ или дождется своей очереди в рейтинге Фонда содействия молодежному строительству. Кроме того, кредиты ГИУ всего на 1-2% дешевле обычной ипотеки в долларах США.

Поэтому если стоит задача оформить ипотеку на конкретный объект недвижимости в сжатые сроки, эксперты советуют рассчитывать только на себя, обратившись к кредитному брокеру или подав заявку сразу в несколько банков. Тем более, что осенью многие эксперты прогнозируют возможное снижение ставок. Так, Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка», считает, что с осени в случае активизации рынка и при условии стабильной прогнозируемой экономической ситуации, ставки могут корректироваться.

Какие чувства вы испытываете, открывая двери банка? Уверенность, что ваши финансовые проблемы будут решены? Уважение к мудрым финансистам, чья система работает как швейцарские часы? Как показывает практика, далеко не всегда жизнеутверждающая реклама банков соответствует действительности. - Нашим банкам не грозит массовый ипотечный кризис сродни американскому, - заметил как-то глава НБУ Стельмах в разгар падения курса доллара и галопирующей инфляции в Украине. - Они себя прекрасно перестраховали и защитили от рисков…

Но кто-то же должен взять на себя все риски! Этот “кто-то” - простой клиент, физическое лицо (”физик”, как пренебрежительно называют между собой клиентов банковские менеджеры). “Физики” теряют немалые суммы, если в стране вдруг начинается революция или неразбериха с курсами валют, если у банков закончились деньги на выдачу новых кредитов и у них падает уровень ликвидности, если финансовое учреждение внезапно “решило” обанкротиться или разорвать отношения с партнерами (страховыми компаниями, застройщиками, автосалонами, предприятиями, чьи сотрудники получают зарплату на банковскую карточку и пр.).

Риск первый. Договор “с двойным дном”

Казалось бы, что проще: старательно вычитать договор, который вы подписываете в банке, доверив ему свои деньги или взяв взаймы. Однако лишь единицы из нас могут похвастаться тем, что, ознакомившись с документом, вполне осознают, в чем расписались. Ничего удивительного: для этого надо быть как минимум юристом или опытным финансистом, тонко разбирающимся в терминологии и умеющим за невразумительными канцелярскими формулировками рассмотреть все “подводные камни”.

Поэтому ничего удивительного, что через месяц или год (а нередко сроки договоров растягиваются на многие годы, а то и десятилетия) вдруг обнаруживается, что стоимость ссуды гораздо выше, чем вы планировали, а доход от депозитов куда более скромный, чем вам обещали. А если еще учесть разноплановую систему скрытых комиссий и штрафных санкций, виртуозно спрятанную в тексте договора, то условия ваших взаимоотношений с банком нередко оказываются просто грабительскими.

Сейчас, например, банки вопреки здравому смыслу повсеместно поднимают ставки по уже выданным кредитам, даже если эти ставки были заявлены как “фиксированные”. Дескать, ситуация на рынке подталкивает: ресурсы подорожали. Практически в любом договоре банки оставили себе для этого лазейки: одностороннее право пересмотра условий.

ВАЖНО!

- За незначительную просрочку по выплате кредита в два дня мне не только выставили астрономическую пеню, равную почти месячному платежу, но и сообщили, что теперь до конца действия договора я должен буду погашать кредит по новым правилам. Ставка поднялась аж на три с половиной пункта. Теперь моя квартира будет для меня “золотой”. Такую сумму каждый месяц найти будет очень непросто, - сетует в телефонном разговоре с корреспондентом “АиФ” один из читателей.

Подобных жалоб в нашей почте очень многоБанки умудряются поднимать ставки или настаивать на досрочном расторжении договора, используя самые неожиданные предлоги:

• Операционистка не вовремя перечислила ваш платеж: и вам засчитали просрочку? Операционистку, конечно, пожурят, а вам, скорее всего, придется раскошеливаться на пеню и повышенную ставку.
• Страховая компания, которая была аккредитована в вашем банке год назад, потеряла доверие банкиров и - соответственно - аккредитацию, а вы, не подозревая об этом, продлили там страховку? Сами виноваты - в договоре же написано, что вы не имеете права страховаться в “чужих” С К…
• Не успели в указанный срок зарегистрировать купленную в кредит квартиру в БТИ, пустили туда квартирантов, сделали перепланировку или втихомолку прописали там детей? Не ждите поблажки. Вас не спасет даже то, что вы – супераккуратный заемщик, не имеющий не единой просрочки…

Риск второй. Пропали деньги

В редакцию пришло письмо. Пожилая жительница Днепропетровска горько жалуется, что несколько месяцев подряд получала на карточку пенсию через один из крупнейших банков страны. Кинулась как-то пенсионерка за деньгами, попыталась обналичить “пластик”, а там… пусто. Служба внутренней безопасности, куда обратилась переполошившаяся женщина, ограничилась отпиской: дескать, деньги кто-то “скачал” прямо с карточки через Интернет, определить преступника не представляется возможным - жалуйтесь, если считаете нужным, в милицию… Женщина пожаловалась в газету: сообщите всем, пусть люди не несут в этот банк деньги - там работают воры!

Еще одна ситуация. Киевлянин приобрел машину в кредит через солидный украинский банк, входящий в первую двадцатку. Оформление прошел быстро. Счастливый обладатель новенькой иномарки исправно платит ежемесячную “дань” по кредиту в первом попавшемся отделении. Спустя полгода неожиданно обнаруживается, что все это время он был должен банку. За шесть месяцев успела набежать не только полугодовая просрочка, но и огромная пеня. Когда банку были предъявлены все платежки, и в решение вопроса пришлось вмешаться вышестоящему банковскому начальству, выяснилось: менеджер, оформлявший кредит, по своей неграмотности или халатности полгода назад попросту забыл активировать кредитный счет клиента. В результате деньги шли “не туда” - на некий карточный счет. Деньги нашли, долг погасили, а вот пеню аккуратному заемщику банк все никак не хотел “прощать”. Дескать, чего не хватился раньше: доходят ли мои деньги до цели?

Ситуации, когда со счетов клиентов неожиданно исчезают суммы, и часто - немалые, в последнее время стали повторяться с завидной регулярностью. Банкиры оправдываются: одолевает огромный поток клиентов, электронные системы не справляются, дают сбой, да и люди, которые работают в отделениях, - тоже не железные, могут ошибаться… Обещают исправиться, и, справедливости ради стоит отметить, - зачастую все-таки исправляются. Деньги находят, возвращают. Только никто не может вернуть потраченные нервы и время. А иногда - и репутацию порядочного клиента.

- Средства, пропавшие со счета, могут оказаться где угодно, - поясняет аналитик финансового рынка Максим Козырев. - Не хватает банку денег, чтобы закрыть банковский день или выйти на Межбанк - он негласно “одалживает” у клиента. Но это самый безболезненный вариант развития событий. В таком случае деньги возвращаются на счет за одни-двое суток.
Куда сложнее, если банковские работники, имеющие доступ к электронным системам, оказываются аферистами. Деньги с вашего счета списывают, переводят на чужой счет, то есть попросту воруют. Иногда таким образом банкиры за ваш счет списывают свои расходы, которые не должны быть замечены во время ревизии. В этом случае, как правило, в банке работает целая группа мошенников, в которую входят не только рядовые операционисты, но и начальники отделений, службы безопасности. Разоблачить мошенников бывает непросто, особенно если клиенты не сразу обнаруживают недостачу. Нередко мошенники к тому времени уже увольняются из структуры. Самое неприятное даже если потерянные средства найдены, клиент, чьи выплаты по кредиту в течение длительного времени нигде не значились по вине банка, все-таки может пострадать: его могут наказать пеней или штрафным повышением ставки.

В новом 12-зальном кинотеатре в Киеве откроются залы, где можно будет курить и лежать. Об этом “Делу” сообщил Антон Пугач, генеральный директор компании “Мультиплекс-холдинг”, которая строит кинотеатр.

Электросети Киева не готовы к проведению Чемпионату Европы по футболу 2012 года, считает министр жилищно-коммунального хозяйства Украины Алексей Кучеренко.

Группа компаний ViDi Group намерена инвестировать $270 млн в строительство трех автомобильных городков - в Киеве, Борисполе и Одессе. Строительство трех центров началось в 2008 году. Вввод в эксплуатацию намечен на конец 2008 года - начало 2009 года. Общий объем инвестиций составит $100 млн.

Работники ГУ МВД Украины в Киевской области разоблачили факт незаконного выделения на территории одной из сельских советов Васильковского района 81 земельного участка (по 0,99 га каждый) якобы для ведения сельского хозяйства.

Компания NAI Pickard назначена эксклюзивным агентом по сдаче в аренду торговых площадей в многофункциональном торгово-офисном комплексе Alliance Plaza по ул. Старонаводницкой, 2-20 в Киеве.

Ситуация, очень напоминающая “Элиту-центр”, тянется с 2006 года. Из 14 домов в марте 2006 года два строиться перестали.

“Киевский метрополитен” продлил работу метро в ночь с 26 на 27 июля до 01:00 в связи с празднованием 1020-летия крещения Киевской Руси.

Сегодня первый зампред КГГА Денис Басс встретился с представителями Интерконтинентальной Комерционной Корпорации (США), которая обратились к киевским властям с инвестиционным предложением построить наземную электричку или легкое наземное метро в столице.